Theo Nghị quyết số 21-NQ/TW Hội nghị lần thứ ba Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan, đối với đất xây dựng nhà ở thương mại để bán, chủ yếu là nhà chung cư, Nhà nước tiếp tục giao đất sử dụng lâu dài.
Với các chung cư xây mới, căn hộ sẽ được quy định thời hạn sử dụng theo niên hạn công trình, gắn với việc bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu. Khi công trình hết thời hạn sử dụng, chủ sở hữu căn hộ được thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng lại chung cư theo quy định.
Định hướng này đang trở thành tâm điểm thu hút sự chú ý của thị trường bất động sản. Việc làm rõ quy định này được đánh giá là bước đi cần thiết nhằm giải quyết các bất cập tồn tại nhiều năm qua trong công tác quản lý đô thị và cải tạo chung cư cũ.
Tách biệt đất lâu dài và tuổi thọ công trình
Trước những băn khoăn về quyền lợi của chủ sở hữu nhà ở, Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho biết Nghị quyết 21 không thay đổi chế độ sử dụng đất đối với nhà ở thương mại để bán. Đất xây dựng nhà ở thương mại, trong đó có chung cư, vẫn được Nhà nước giao ổn định, lâu dài như quy định hiện hành.
Điểm được định hướng điều chỉnh là thời hạn sử dụng căn hộ mới được xác định theo niên hạn của công trình xây dựng, tức gắn với tuổi thọ kỹ thuật và mức độ an toàn của tòa nhà. Khi công trình hết thời hạn sử dụng, chủ sở hữu căn hộ được thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng lại chung cư theo quy định.
Theo VARS IRE, đây là cách tiếp cận phù hợp với bản chất của tài sản. Quyền sử dụng đất có thể ổn định lâu dài, nhưng công trình xây dựng luôn có vòng đời nhất định, chịu tác động của chất lượng thi công, điều kiện khai thác, vận hành và bảo trì.
Thực tế, nhà chung cư sử dụng có thời hạn vốn đã được quy định ở Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai và Luật Xây dựng. Trong đó, Luật Xây dựng quy định tất cả công trình xây dựng đều có tuổi thọ. Công trình cấp 2 có tuổi thọ 30-50 năm, còn công trình cấp 1 có tuổi thọ thiết kế trên 50 năm đến 100 năm.
Đánh giá về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nhận định Nghị quyết 21 kế thừa và thay thế Nghị quyết 18 ban hành trước đó, đồng thời làm rõ hơn các quy định pháp luật sẵn có.
Theo Chủ tịch HoREA, Bộ luật Dân sự 2015 có quy định căn cứ để chấm dứt quyền sở hữu trong trường hợp tài sản đã được tiêu dùng hoặc tiêu hủy. Ví dụ, ông A có tài sản là chiếc xe gắn máy, sử dụng đã hư hỏng nặng, bị phá hủy thì quyền sở hữu đối với cái xe đó không còn nữa.
Luật Xây dựng cũng quy định tất cả công trình xây dựng đều có tuổi thọ. Nhưng đồng thời, tuổi thọ thực tế phụ thuộc vào chất lượng công trình, yếu tố tự nhiên, yếu tố con người sử dụng, duy tu bảo trì... không như tuổi thọ thiết kế.
VARS IRE cho rằng quy định mới sẽ tạo cơ sở pháp lý để tháo gỡ một trong những điểm nghẽn lớn nhất hiện nay là cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ. Nhiều dự án tại Hà Nội, TP.HCM và các địa phương đã xuống cấp nhưng việc cải tạo nhiều năm qua vẫn đình trệ do thiếu quy định rõ về thời điểm kết thúc vòng đời công trình cũng như cách xử lý quyền lợi của các chủ sở hữu.
Tư duy mua nhà thay đổi
Quy định về niên hạn công trình cũng buộc người tiêu dùng phải thay đổi góc nhìn về giá trị của căn hộ chung cư. Quan điểm chung cư không còn là tích sản mà là tiêu sản xuất hiện khi nhiều người lo ngại công trình có tuổi thọ kỹ thuật sẽ mất khả năng tích lũy tài sản lâu dài.
Về điều này, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn, cho rằng nếu chỉ dựa trên yếu tố niên hạn để kết luận chung cư là tiêu sản thì chưa phản ánh đầy đủ bức tranh thị trường. Trong đầu tư, không có loại tài sản nào mặc định là tích sản hay tiêu sản, điều quan trọng không phải tài sản đó là gì, mà là nó tạo ra giá trị như thế nào trong suốt vòng đời sở hữu.
 |
|
Nhu cầu nhà ở tại các đô thị vẫn duy trì ở mức cao, khiến giá chung cư leo thang trong hơn 5 năm qua. Ảnh: Quỳnh Danh. |
Ông dẫn dữ liệu của hơn 600 dự án chung cư mà Batdongsan.com.vn theo dõi, cho biết có 594/626 dự án (95%) ghi nhận giá bán tin đăng trong quý II/2026 cao hơn cùng kỳ năm trước. Mức tăng giá trung bình đạt khoảng 22,5%, trong khi chỉ 29 dự án giảm giá.
Theo ông Đinh Minh Tuấn, rất khó để gọi một loại tài sản mà 95% dự án đều tăng giá trong một năm là "tiêu sản". Tuy nhiên, tư duy mua nhà của người dân sẽ thay đổi theo hướng "không còn mua chung cư nào cũng tăng giá", thay vào đó, thị trường đang bước vào giai đoạn phân hóa mạnh hơn.
Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn cũng cho rằng không phải thời hạn sở hữu mặc nhiên quyết định chung cư là tích sản hay tiêu sản, mà chính chất lượng của dự án mới quyết định điều đó.
Dự án có vị trí tốt, hạ tầng hoàn thiện, quản lý vận hành tốt và nhu cầu ở thực lớn sẽ tiếp tục gia tăng giá trị. Ngược lại, những dự án xuống cấp, thiếu tiện ích hay mất lợi thế cạnh tranh sẽ ngày càng khó giữ giá.
Bên cạnh đó, Nghị quyết 21 còn đặt ra quy định giao đất có thời hạn lâu dài đối với đất xây dựng nhà ở thương mại để bán, đặc biệt là nhà chung cư.
Ông Lê Hoàng Châu đề xuất khi sửa luật nên áp dụng cách làm của Singapore, là giao đất lâu dài 99 năm cho doanh nghiệp phát triển dự án. Khi đó doanh nghiệp sẽ xây nhà và bán cho khách hàng trong 99 năm. Hết thời hạn này, đất sẽ được trả lại cho Nhà nước để quay vòng tiếp theo. Điều này giúp cải tạo chung cư cũ thuận lợi hơn, bảo đảm an sinh về nhà ở cho các thế hệ tiếp theo và giúp kéo giảm giá nhà chung cư, do căn hộ bán có thời hạn có giá rẻ hơn chung cư sở hữu lâu dài.
Theo vị chuyên gia này, Nghị quyết 21 có thể góp phần định hình lại thị trường bất động sản theo hướng lấy giá trị sử dụng làm trung tâm thay vì giá trị đầu cơ. Khi đất đai không còn là công cụ để tích lũy siêu lợi nhuận, còn căn hộ trở về đúng bản chất là nơi để ở, thị trường sẽ phát triển lành mạnh và bền vững hơn.
"Khi nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn vẫn rất cao, định hướng này có thể trở thành nền tảng quan trọng để Việt Nam từng bước xây dựng một thị trường bất động sản minh bạch, ổn định và có mức giá phù hợp hơn với thu nhập của người dân", ông Châu cho hay.
Tri Thức - Znews giới thiệu độc giả Tủ sách kiến thức kinh tế với đa dạng cuốn sách, câu chuyện trong lĩnh vực kinh doanh, kinh tế. Những cuốn sách, câu chuyện trong Tủ sách không đơn thuần là những tác phẩm của tri thức mà còn chứa đựng bí quyết, kinh nghiệm quý báu từ các tác giả, nhà quản lý có uy tín và kinh nghiệm lâu năm trong ngành.
Đọc sách không chỉ giúp tiếp cận những kiến thức mới mà còn giúp mở rộng tầm nhìn và phát triển bản thân. Tủ sách kiến thức kinh tế mong muốn lan tỏa tri thức trong lĩnh vực kinh doanh, đồng thời phát triển văn hóa đọc cho người Việt.
