Đại biểu Quốc hội, Hòa thượng Thích Bảo Nghiêm (TP Hà Nội) đề nghị tiếp tục hoàn thiện dự thảo theo các hướng: phân quyền thực chất nhưng có tiêu chí và trách nhiệm giải trình; coi nhà ở cho thuê là một trụ cột thực sự của chính sách nhà ở; và tăng các cơ chế bảo vệ người dân đối với nhà ở xã hội, cải tạo chung cư và nhà ở hình thành trong tương lai.
Thứ nhất, về phân cấp, phân quyền trong phát triển nhà ở
Theo Hòa thượng Thích Bảo Nghiêm (TP Hà Nội), hướng phân cấp mạnh hơn cho địa phương, bởi thị trường nhà ở có tính địa bàn rất rõ. Dự thảo đã giao cho địa phương nhiều thẩm quyền quan trọng như xây dựng chương trình phát triển nhà ở, quyết định nghĩa vụ nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê của dự án thương mại, lựa chọn phương án quy hoạch cải tạo chung cư và một số chỉ tiêu tại khu vực TOD.
Tuy nhiên, phân quyền vẫn chưa thật sự triệt để vì nhiều nội dung cuối cùng vẫn tiếp tục giao Chính phủ quy định chi tiết. Thiết kế theo nguyên tắc: Trung ương quy định nguyên tắc, tiêu chí và giới hạn; địa phương quyết định trong phạm vi đó và chịu trách nhiệm về quyết định của mình.
Những nội dung phụ thuộc rõ vào đặc thù địa phương như cơ cấu nhà bán – nhà cho thuê, vị trí quỹ đất, một số tiêu chí ưu tiên, tiến độ phát triển nhà ở nên giao địa phương quyết định trên cơ sở dân số, tốc độ đô thị hóa, giá nhà, khả năng chi trả và năng lực hạ tầng.
Thứ hai, về phát triển nhà ở cho thuê và Quỹ nhà ở
Việc dự thảo dành riêng một chương cho nhà ở cho thuê và chuyển dần tư duy từ “phải sở hữu nhà” sang “có chỗ ở ổn định, phù hợp khả năng chi trả”. Điều 31 quy định khá mở về đối tượng thuê nhà ở do Nhà nước đầu tư.
Tuy nhiên, về việc thành lập Quỹ nhà ở ở tất cả các địa phương, Dự thảo xác định Quỹ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập để đầu tư, tạo lập nhà ở cho thuê.
Không nên bắt buộc địa phương nào cũng phải thành lập Quỹ. Nên giao địa phương căn cứ nhu cầu nhà ở, quy mô dân số, tốc độ đô thị hóa, quỹ đất và khả năng cân đối nguồn lực để quyết định.
Quan trọng hơn là cơ chế tài chính. Dự thảo cho phép Quỹ sử dụng nhiều nguồn, trong đó có ngân sách nhà nước; đồng thời nếu nguồn thu vận hành không đủ thì ngân sách có thể cấp bổ sung.
Hòa thượng Thích Bảo Nghiêm (TP Hà Nội) đề nghị thiết kế Quỹ theo nguyên tắc quỹ quay vòng, Nhà nước cấp vốn mồi, còn tiền thuê, nguồn thu thương mại – dịch vụ và nguồn huy động hợp pháp phải quay trở lại đầu tư. Không nên để Quỹ trở thành mô hình đầu tư bằng ngân sách và vận hành thiếu đâu ngân sách bù đó.
Thứ ba, về nhà ở xã hội
Chuyển mạnh hơn trọng tâm từ hỗ trợ mua sang nhà ở xã hội cho thuê, nhất là tại Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và các đô thị lớn, nơi giá đất cao và người lao động có tính dịch chuyển lớn.
Dự thảo hiện cho phép cả bán, cho thuê mua và cho thuê nhà ở xã hội. Nên giao địa phương quyền xác định cơ cấu giữa ba hình thức này, thậm chí đặt mục tiêu tỷ lệ nhà ở xã hội cho thuê tại các đô thị lớn, khu công nghiệp và khu vực TOD.
Một vấn đề nữa là đối tượng thụ hưởng ngày càng rộng trong khi nguồn cung có hạn. Điều 61 hiện bao gồm nhiều nhóm khác nhau.
Do đó, cần phân biệt rõ “đủ điều kiện” với “được ưu tiên khi nguồn cung thiếu”. Thứ tự ưu tiên nên dựa trước hết vào mức độ khó khăn về nhà ở, khả năng chi trả, nhóm dễ bị tổn thương và nhu cầu ở gắn với nơi làm việc. Nếu mở rộng đối tượng nhưng không có cơ chế ưu tiên rõ thì người khó khăn nhất vẫn có thể khó tiếp cận nhà ở.
Thứ tư, về cải tạo, xây dựng lại chung cư
Nguyên tắc cải tạo chung cư phải bảo đảm an toàn và gắn với chỉnh trang đô thị. Tuy nhiên, Đại biểu Quốc hội này đặc biệt quan tâm đến khả năng đóng góp của người dân.
Đối với một số chung cư không phải chung cư cũ, dự thảo quy định chủ sở hữu phải đóng góp kinh phí để xây dựng lại; việc đóng có thể theo tiến độ hoặc sau khi bàn giao căn hộ.
Bổ sung một cơ chế an sinh cho người thu nhập thấp, người cao tuổi, người nghỉ hưu hoặc người không đủ khả năng tài chính, như tín dụng ưu đãi, trả chậm dài hạn hoặc phương án thuê, thuê mua phù hợp.
Về tái định cư, nên ưu tiên tại chỗ nhưng không tuyệt đối. Trường hợp quy hoạch yêu cầu giảm mật độ nội đô hoặc tái cấu trúc đô thị thì người dân phải được bảo đảm quyền lựa chọn và quyền lợi hợp lý.
Đối với cải tạo chung cư gắn với TOD, không chỉ đánh giá khả năng giao thông mà phải tính cả mật độ dân cư, trường học, y tế, cây xanh, phòng cháy chữa cháy, cấp thoát nước và khả năng chống ngập.
Thứ năm, về thế chấp, giải chấp dự án và nhà ở hình thành trong tương lai
Theo bản dự thảo ngày 07/8/2026, nội dung này nằm tại Điều 126. Dự thảo cho phép trường hợp các bên đồng ý thì có thể bán, cho thuê mua nhà ở mà không phải giải chấp trước.
Cần kiểm soát rất chặt để tránh chuyển rủi ro từ ngân hàng và chủ đầu tư sang người mua nhà.
Cần có ít nhất ba cơ chế: thứ nhất, ngân hàng phải xác nhận rõ tình trạng thế chấp của căn hộ trước khi ký hợp đồng; thứ hai, tiền của người mua phải được kiểm soát qua tài khoản dự án, phần cần thiết phải ưu tiên cho nghĩa vụ giải chấp; thứ ba, khi người mua đã hoàn thành phần nghĩa vụ tương ứng thì phải có cơ chế giải chấp từng phần trong thời hạn bắt buộc.
Nguyên tắc là ngân hàng vẫn được bảo đảm tín dụng, chủ đầu tư vẫn có dòng vốn, nhưng người mua không phải gánh rủi ro từ các khoản nợ khác của chủ đầu tư.
