Dòng tiền vẫn là thách thức với doanh nghiệp
Theo cập nhật của VIS Rating về kết quả kinh doanh 2024 của 30 chủ đầu tư bất động sản nhà ở niêm yết lớn nhất theo doanh thu, các chủ đầu tư ghi nhận doanh thu tăng trưởng 183% trong quý cuối năm, góp phần làm tăng 8% doanh thu cho cả năm 2024.
Tuy nhiên, tổng lợi nhuận ròng vẫn giảm 7% do chi phí lãi vay cao hơn cũng như khoản lỗ hoạt động của các chủ đầu tư đang phải đối mặt với các vấn đề pháp lý, bao gồm Danh Khôi (Mã: NRC), Năm Bảy Bảy (Mã: NBB) và Đầu tư LDG (Mã: LDG).
Ngược lại, các chủ đầu tư như Đất Xanh (Mã: DXG), Nam Long (Mã: NLG) và Vinhomes (Mã: VHM) ghi nhận biên lợi nhuận cao hơn sau khi hoàn thành các dự án quan trọng, chủ yếu ở phân khúc thấp tầng.
Năm 2024, tổng nợ của các chủ đầu tư đã tăng 20% so với cùng kỳ lên 208.000 tỷ đồng, chủ yếu để tài trợ chi phí phát triển dự án như Nam Long, Đất Xanh...; bổ sung vốn lưu động hoặc tái cấu trúc nợ đến hạn như Novaland, Năm Bảy Bảy... Sự gia tăng nợ này dẫn đến chi phí lãi vay tăng 41% so với cùng kỳ.
Nguồn tiền mặt của ngành đã tăng 46% so với cùng kỳ trong năm 2024, đạt mức cao nhất trong năm năm qua, nhờ vào dòng tiền mạnh mẽ từ hoạt động đầu tư và tài chính. Sự tăng trưởng này được thúc đẩy bởi việc mở rộng khả năng tiếp cận cận vốn thông qua nguồn vốn vay ngân hàng và các hoạt động tái cấu trúc dự án như mua bán và sáp nhập, hợp đồng hợp tác kinh doanh và chuyển nhượng cổ phần.
Tuy nhiên, dòng tiền hoạt động kinh doanh vẫn âm đối với hầu hết các chủ đầu tư trong năm 2024, khi nhiều doanh nghiệp đã gia tăng giải ngân để đẩy nhanh phát triển dự án sau khi nhận được phê duyệt pháp lý và dự kiến sẽ mở bán dự án vào năm 2025 Khang Điền, Phát Đạt... Một số chủ đầu tư khác vẫn đang vướng tình trạng chậm trả gốc, lãi trái phiếu và các vấn đề pháp lý dự ánvnhư Novaland, Năm Bảy Bảy...
"Mặc dù có sự cải thiện trong việc ghi nhận doanh thu và nguồn tiền mặt nhưng lợi nhuận và dòng tiền hoạt động của các chủ đầu tư tiếp tục suy yếu vào năm 2024. Chúng tôi cho rằng năm 2025 sẽ là một năm có hiệu quả hoạt động tốt hơn cho các chủ đầu tư.
Nguồn cung nhà ở mới nhờ hoạt động phát triển dự án gia tăng từ nửa cuối năm 2024, được củng cố bởi tâm lý tích cực của người mua nhà, sẽ thúc đẩy doanh số bán hàng và nâng cao hiệu quả tài chính của các chủ đầu tư vào năm 2025", ông Dương Đức Hiếu, Giám đốc, Chuyên gia Phân tích Cấp cao VIS Rating nhận định.
Vẫn có những tin vui về dòng vốn
Nhìn nhận về dòng vốn cho thị trường bất động sản, theo TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia, nghĩa vụ tài chính của các doanh nghiệp bất động sản đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất, và khả năng tiếp cận vốn đang được duy trì.
Đặc biệt, thị trường trái phiếu doanh nghiệp, bao gồm cả trái phiếu bất động sản, đang có dấu hiệu ấm lên, niềm tin của thị trường cũng đang dần phục hồi. Minh chứng là việc Cục Thi hành án dân sự TP.HCM đang triển khai kế hoạch trả tiền cho các nhà đầu tư trái phiếu của vụ Vạn Thịnh Phát.
Tuy nhiên, bên cạnh những tín hiệu tích cực, thị trường bất động sản vẫn còn đối mặt với không ít thách thức. Lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã giảm 1,5%, cổ phiếu cũng giảm 1,9%, chủ yếu do chi phí tăng mạnh 3,2%. Chi phí này có thể bao gồm chi phí lãi vay, chi phí giải phóng mặt bằng,...
TS. Cấn Văn Lực nhận định: "Trong thời gian tới, nếu doanh nghiệp bất động sản có số liệu thống kê chi tiết về các khoản chi phí thì phía cơ quan quản lý Nhà nước sẽ có cơ sở để tìm ra giải pháp tháo gỡ".
TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia.
Bên cạnh đó, chuyên gia cho biết, các ngân hàng đang ưu tiên rót vốn tín dụng vào các dự án bất động sản lành mạnh, đặc biệt là nhà ở xã hội và khu công nghiệp. Điều này không chỉ giúp giảm thiểu rủi ro đầu cơ mà còn mang lại chi phí vốn thấp hơn cho các doanh nghiệp. Bên cạnh đó, nguồn cung tín dụng dồi dào và lãi suất hấp dẫn cũng là những yếu tố quan trọng thúc đẩy thị trường.
Tuy nhiên, TS. Lực cũng nhấn mạnh rằng các doanh nghiệp bất động sản cần chủ động tái cấu trúc hoạt động, kiểm soát chặt chẽ dòng tiền và nợ đáo hạn để đảm bảo sự ổn định tài chính trong bối cảnh thị trường biến động.
Ngoài ra, việc đa dạng hóa nguồn vốn và sản phẩm cũng là yếu tố then chốt giúp giảm sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, từ đó ổn định giá bất động sản ở mức hợp lý và tạo điều kiện cho thị trường phát triển bền vững. Các doanh nghiệp cũng cần đẩy mạnh chuyển đổi số và phát triển bất động sản xanh để bắt kịp xu hướng của tương lai.
Cuối cùng, việc nâng cao năng lực quản trị, xây dựng văn hóa doanh nghiệp vững mạnh và chuẩn hóa quy trình, sản phẩm, nhân sự theo các luật sửa đổi như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản là yếu tố quan trọng để đảm bảo sự phát triển bền vững của doanh nghiệp.
