Người vay mua nhà sợ hãi khi lãi suất thả nổi

Anh Mạnh Quân (45 tuổi, nhà đầu tư bất động sản ở TP.HCM) cho biết hiện anh có nhiều khoản vay tại 3 ngân hàng quốc doanh với tổng dư nợ 21 tỷ đồng.

Trước đây, phần lớn khoản vay đều được hưởng lãi suất ưu đãi quanh 6,5-7%/năm, thậm chí lãi suất thả nổi tại các ngân hàng quốc doanh cũng chỉ nhỉnh hơn mức này không đáng kể. Tuy nhiên, sau giai đoạn lãi suất tăng trở lại, nhiều khoản vay của anh hiện đã bước vào giai đoạn thả nổi với mức lãi khoảng 9,5-9,9%/năm.

Chi phí lãi vay tăng hơn 50 triệu mỗi tháng

Anh ước tính lãi suất tăng bình quân khoảng 3 điểm % mỗi năm, khiến chi phí lãi vay theo đó tăng thêm hơn 50 triệu đồng mỗi tháng.

Lấy ví dụ khoản vay cụ thể tại một ngân hàng quốc doanh, anh cho biết đang vay khoảng 4 tỷ đồng. Ban đầu, khoản vay được hưởng lãi suất ưu đãi 6,5%/năm. Tuy nhiên, từ tháng 8 năm ngoái khi hết thời gian ưu đãi, khoản vay đã chuyển sang lãi suất thả nổi 8,7%/năm. Theo cơ chế điều chỉnh, lãi suất được cập nhật theo chu kỳ 3 tháng một lần dựa trên diễn biến thị trường.

Đến tháng 12/2025, lãi suất của khoản vay này đã được điều chỉnh lên 9,5%/năm. Anh Quân cho biết lãi suất vẫn đang có xu hướng tăng, nên anh lo ngại trong kỳ điều chỉnh sắp tới ngân hàng có thể tiếp tục nâng mức lãi vay.

Không chỉ những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy lớn chịu áp lực, nhiều người mua nhà để ở cũng bắt đầu bị ảnh hưởng khi bước vào giai đoạn lãi suất thả nổi.

Anh Hải Đăng (30 tuổi, nhân viên văn phòng tại TP.HCM) cho biết khoản vay mua nhà tại một ngân hàng quốc doanh sắp kết thúc thời gian ưu đãi lãi suất 6,7%/năm sau 2 năm và chuẩn bị chuyển sang giai đoạn thả nổi.

Với mặt bằng lãi suất hiện nay, anh ước tính lãi vay thả nổi có thể lên quanh 10%/năm, cao hơn khoảng 2 điểm % so với dự tính ban đầu khi vay.

Theo tính toán, với khoản vay 1 tỷ đồng, tương đương 40% giá trị căn hộ, mỗi tháng anh phải trả khoảng 9 triệu đồng trong thời gian hưởng lãi suất ưu đãi. Nếu giữ nguyên dư nợ, khi chuyển sang lãi thả nổi, khoản thanh toán hàng tháng có thể tăng lên 13-14 triệu đồng.

Chi phí lãi vay tăng đang trở thành gánh nặng tài chính đối với nhiều người vay mua bất động sản. Ảnh: Nam Khánh.

Nhìn nhận về diễn biến lãi suất vay mua nhà thời gian qua, chuyên gia bất động sản độc lập Lê Quốc Kiên cho biết với các khoản vay mua nhà đất trước đây, sau khi hết thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi tại các ngân hàng quốc doanh phổ biến quanh 9,5-10%/năm, trong khi trước đó mức lãi ưu đãi chỉ khoảng 5,8-7%.

Đáng chú ý, lãi suất thả nổi tại các ngân hàng thương mại cổ phần còn cao hơn, dao động khoảng 11,5-14%/năm, so với mức ưu đãi trước đây khoảng 6,5-9%.

Xoay xở thế nào?

Theo ông Kiên, trong giai đoạn hiện nay người mua nhà để ở vẫn có thể "gồng" được phần nào áp lực lãi vay, bởi trong 2 năm qua họ đã trả bớt một phần nợ gốc nên dư nợ thực tế đã giảm. Trong khi đó, nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao chịu áp lực lớn hơn.

Trao đổi với Tri Thức - Znews, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bất động sản Nhà ở CBRE Việt Nam, cũng cho rằng việc lãi suất tăng hiện nay tác động rõ rệt nhất đến nhóm khách hàng vay 60-70% giá trị tài sản. Khi kết thúc thời gian ưu đãi và chuyển sang lãi suất thả nổi, nhiều khoản vay có thể lên tới 12-14%/năm, khiến chi phí trả nợ hàng tháng tăng mạnh và tạo áp lực lớn lên dòng tiền cá nhân.

Khi kết thúc thời gian ưu đãi và chuyển sang lãi suất thả nổi, nhiều khoản vay có thể lên tới 12-14%/năm, khiến chi phí trả nợ hàng tháng tăng mạnh và tạo áp lực lớn lên dòng tiền cá nhân.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bất động sản Nhà ở CBRE Việt Nam

Trong bối cảnh kinh tế còn nhiều thách thức, nguy cơ thu nhập suy giảm cũng khiến rủi ro mất khả năng thanh toán trở nên rõ rệt hơn, đặc biệt với những nhà đầu tư từng sử dụng đòn bẩy lớn trong giai đoạn lãi suất thấp để kỳ vọng kiếm lợi nhuận.

Theo ông Lê Quốc Kiên, nếu dòng tiền không đủ bù đắp chi phí vay khi lãi suất tăng, nhiều nhà đầu tư buộc phải tính đến phương án thoát hàng để giảm áp lực tài chính.

Trường hợp của anh Minh Quân là một ví dụ. Anh cho biết trong vài tháng qua đã bắt đầu phải cắt giảm chi tiêu để bù đắp phần chi phí lãi vay tăng thêm. Nếu trước đây chi phí sinh hoạt gia đình khoảng 85 triệu đồng mỗi tháng, hiện anh đã giảm xuống còn khoảng 60 triệu đồng.

Ngay cả dịp Tết Nguyên đán vừa qua, thay vì đưa cả gia đình đi du lịch như mọi năm, anh quyết định ở lại TP.HCM để tiết kiệm khoảng 100 triệu đồng, tương đương gần hai tháng tiền lãi. Song song đó, anh cũng đẩy mạnh hoạt động kinh doanh để tăng nguồn thu bù đắp chi phí vay.

Anh cho biết nếu lãi suất tiếp tục tăng đến cuối năm, phương án tiếp theo là bán bớt tài sản. Hiện anh đang sở hữu hai lô đất nền tại Trị An (Đồng Nai), với giá thị trường khoảng 3-4 tỷ đồng. Do đã mua từ nhiều năm trước nên nếu cần thiết anh sẵn sàng giảm kỳ vọng lợi nhuận, chấp nhận bán giá thấp hơn để thu tiền về xoay xở.

Trong trường hợp vẫn chưa cân đối được dòng tiền, anh dự tính sử dụng các tài sản khác để vay thêm nguồn dự phòng trong 12-24 tháng. "Nếu thiếu khoảng 500 triệu đồng mỗi năm, tôi có thể vay thêm khoảng 1 tỷ đồng để duy trì dòng tiền", anh nói.

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, trong giai đoạn đầu khi lãi suất tăng, nhiều nhà đầu tư vẫn cố gắng giữ tài sản bằng cách thắt chặt chi tiêu hoặc tái cơ cấu tài chính cá nhân. Tuy nhiên, nếu lãi suất cao kéo dài từ 6 đến 12 tháng, thị trường có thể xuất hiện làn sóng thoái vốn với mức chiết khấu 10-30% so với giá mua ban đầu nhằm giảm áp lực tín dụng.

Xu hướng này được dự báo rõ nét hơn ở các dự án chậm tiến độ hoặc chưa hoàn thiện pháp lý, khi tính thanh khoản vốn đã thấp.

Tuy vậy, ông Lê Quốc Kiên cho rằng niềm tin của nhà đầu tư hiện vẫn tương đối ổn định. Theo ông, thị trường nhận diện rõ việc lãi suất tăng chủ yếu đến từ chính sách điều tiết nhằm hạn chế đầu cơ bất động sản, và chu kỳ này có thể kéo dài khoảng 6-12 tháng, nên khả năng xảy ra làn sóng bán tháo diện rộng là không lớn.

Ở góc nhìn dài hạn, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt cho rằng đây là một chu kỳ thanh lọc tất yếu của thị trường. Quá trình này có thể loại bỏ những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy quá mức hoặc thiếu năng lực tài chính, đồng thời góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch và bền vững hơn. Bên cạnh đó, áp lực lãi suất cũng có thể giúp mặt bằng giá bất động sản dần tiệm cận với giá trị thực và khả năng chi trả của nền kinh tế.